编者按：春暖花开，市场回暖，但是历经考验的楼市，早已不是当初的“少年”。对于考虑在北京置业的朋友来说，“买房永远是刚需”——没房的要买房，有房的要换房。站在2023年北京楼市的起点，今年的买房策略有何变化？

前两天，位于北京通州于家务的帅府·君园获取预售证，应客户邀请，我陪他们一家去现场看房。

(资料图)

这位朋友是通州本地人，和爱人在收入稳定的国企工作，手中已有两套通州的房子。这对夫妻已经50多岁，孩子在上大学，名下无贷款，没有其他债务负担，开始为退休生活做打算。

帅府·君园位于通州区于家务板块，距离采育较近，可以说是建在了通往采育的路上。从地图上看，周边都是农业示范园区，绿意盎然。

这对夫妻友的想法是：帅府·君园受通州“双限”政策，而且不在通州城区、也不在政务区周边，关注的人就会少。虽然位置临近采育，但周边配套缺乏，那么房价一定比采育便宜。

采育的别墅、洋房产品他们一直在关注，但是觉得3万元/平米以上的价格，有点高，毕竟这里距离廊坊只剩几公里，而廊坊市区的房价不过1-2万元/平米。

所以这对夫妻的买房需求是：能够买得起的带院别墅。

他们理想中的“养老房”，是在北京近郊有院子的别墅，总价控制在500万元左右。

采育几个在售别墅，除了兴创荣墅，其他的产品他们都看不上，但是兴创荣墅的价格远超他们的预算。

言归正传。

我们对帅府·君园进行了全方位了解，整体来说产品做得还可以，221-268平米的叠拼别墅居住体验感不错，而且还给每户赠送一块30-40平米的农田，可以自己种菜。

但是缺点也很明显，周边实在太荒了，除了一路之隔的2015年自住型商品房紫峰九院城，周边几乎都是农田。

由于帅府·君园所在区域规划为农业产业为主，周边也不可能大规模发展商业配套，所以未来这个片区的生活配套还不如采育成熟。

那么，选择购买这里别墅的理由就是为了享受安静的田园生活。但是3.1万元/平米左右的单价，叠拼别墅600万元/套起的价格，制约了这对夫妻的选择。

跑到这么偏远和荒凉的地方买房，唯一能打动他们的就是价格，可如今600万元/套起的价格，对于他们来讲，太高了。

走出售楼处，紫峰九院城小区门口有几个孩子在嬉戏，伴着落日余晖，一种田园生活感扑面而来。

当初这个自住型商品房凭借仅1万元/平米的售价，极具吸引力的价格，吸引到这么多人来这里定居。

在如今房地产市场割裂和分化的情况下，远郊的项目不是没人买，而是因为土地价格过高等因素导致了价格和买房人购房能力的不匹配。

当初，采育2.8万元/平米的精装修小户型新房——住总兴创·如遇推出时，比旁边洋房、别墅项目卖得都快。

所以，如果在远郊地区的轨道交通沿线，能够有足够便宜的房子，我相信这样的项目也是不愁卖的。

尤其像这对夫妻一样，手握500万元，想买个带院别墅用来养老的，不在少数。

由此，我想给计划在2023年买房的朋友们建议：如果你是打算落根北京，暂时预算不足，可以考虑远郊那些交通相对便利，价格绝对便宜的房子。当下楼市虽然充满不确定性，但是有一条不会错，那就是你买的绝对便宜，就不会掉坑。

这个道理同样适用于淘二手房上。以前大家都说南城的二手房不涨价，北城的二手房才涨价，但是有朋友在2020年以5.9万元/平米买入的南四环世华水岸，如今二手房单价是7.2万元/平米，他这两年在房子上的浮盈远高于部分同时期在北城买房的客户（详见：《如何“掘金”南城二手房》）。

站在2023年的起点，我建议刚需、养老、旅居类置业客户牢记：绝对便宜就是好。

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